烂尾楼占据着稀缺地段 停工一年多何时能开工?（3）

为了养老而买的房子开发商却迟迟不交房，业主到底应该怎么办?北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师裘叶共同就今天的话题做出点评。

经济之声：这位消费者卖掉了在香港的房产想要在广东买房来养老，现在的问题是，开发商深陷欠款欠薪的危机当中，数额巨大。目前他们也怀疑开发商已经跑路，楼盘可能会成为烂尾楼。能否从哪些迹象判断出开发商已经跑路?

芦云：从这个案件来讲，因为它很早就出现了欠款欠薪，甚至出现了一些法律上的纠纷，这至少表明开发商在进行开发项目或者在其他事情上已经出现了一些危机或者状况，至少他已不在正常的经营或者建设过程中了。这时消费者以及跟这个项目有关的人需要引起注意。但具体他到底是跑路了还是破产了，因为现在一般涉及到楼盘开发，特别是烂尾的情况比较复杂，最后如何定性还是应当结合这个案件的具体情况。

经济之声：现在问题是，不管开发商是跑路了还是资金链断裂了，或是其他问题，如果出现了这样的问题，消费者怎么办，房子还没有建好，处于烂尾的状态消费者又该怎么办?

芦云：一般产生烂尾有两种情况，一是纯因为市场问题，比如拿了地之后开工建设，但是因为市场发生了变化，产生一些虚的泡沫，可能开发商不愿意继续再往里投钱，或者他觉得再投钱也看不到什么经济效益，所以他会放弃建设。二是因为开发商自己的资金链断裂，或者他有一些违法违规的原因，非市场问题直接导致的。一般，市场所产生的问题一般只能由市场解决，但如果是因为资金的问题甚至是违法违规的问题，在实践中这种情况大部分是政府会去接管，或者政府会有一个限期，让企业投入资金或者引入其他的合作伙伴，如果没有办法去实施，因为房地产开发项目一般涉及的资金比较大，涉及的人员也比较众多，所以政府从整体性上考虑，一般在实践中有可能会将这个项目再重新收回，重新进行招投标和接管，这种情况下消费者的权利还是有一些救济的途径。

经济之声：现在业主们希望当地的政府能够公开一些和开发商相关的信息，从法律上来说，他们现在最需要获取的信息有哪些?

裘叶：首先，业主可能想知道开发商目前的状况，到底是不是他们设想的跑路或者由于资产不够导致清产，还是其他原因这。第二，关于楼盘是否有合法的手续，这对于业主也是一个很重要的信息，比如这个楼盘前期的开发手续是否合适，有没有预售许可证等。对于信息公开，我们国家有信息公开条例，条例明确规定，如果申请人提出信息公开的申请，在15个工作日之内必须要得到答复，如果没有，申请人可以采取其他的诉讼或者复议手段获取相应的信息。

经济之声：业主们觉得现在起诉开发商可能会存在一定困难，因为承建商和一些商铺购买者的起诉案件还没有结案，也就是在他们之前已经有人起诉了开发商。他们认为相关的案件结案以后业主们才可以继续起诉，这种看法在法律上是否合适?

裘叶：通过法律途径解决的时候，其他案件不影响，也即虽然目前可能这个项目存在很多案件，但是这不影响业主现在选择法律途径维权。

芦云：我非常赞同裘律师的分析，因为在这里面可能会出现主体的交叉，但是它在法律关系上是完全不同的，可能开发商也好，承建商也好，它跟不同的主体有涉及到材料的纠纷、工程款的纠纷，各种纠纷，但是这些都不会影响开发商跟业主之间的商品房买卖合同的纠纷，也就是说它是一个独立的一个案件，这个也不以任何的案件为前提，也不以任何的案件为结果，但是这里面会有一点对业主有一点影响，就是说如果这个开发商最后资不抵债了要破产了，它一旦进入到破产程序的时候，这时候我们的业主就要提前有一个警醒的意识了，因为在破产程序里面，最后这个企业实际上最主要的原因是资不抵债，它的资金可能是很有限的，再加上破产程序，本身很漫长，而且破产费用比较高，这里头可能业主就需要首先去申报破产的一些，作为破产债权人去进行申报，然后在破产有限的资源里去维护自己的合法权益。

经济之声：林女士是为了养老才买的这个房子，而且为了买这个房子把自己在香港的房产卖掉了，现在开发商迟迟不交房，她该怎么办，她能用什么样的方式来维权?

　裘叶：因为她跟开发商之间有一个买房合同，所以可以通过合同约定的争议解决途径，不管是仲裁还是法院诉讼，可以通过法律途径要求开发商交房，如果业主觉得目前开发商交房不是很现实或者它已经放弃了，不要求开发商交房的情况下，可以提出要求解除合同，返还她当初购房的房款以及相应的损失款等。具体要看林女士如何选择。当然，因为这个案件里，工程的承包人可能已经诉了开发商，虽然在法律有规定，承包商的工程款有优先受偿权，但是提醒消费者，如果你已经购买了商品房，支付了全部的款项或者是大部分的款项，承包人的这种优先，工程款的优先受偿权不能是对抗消费者的，也即我仍然可以诉讼，在最后比如执行款分配的时候，仍然跟工程款有平等的受偿权。

经济之声：微信平台上，网友不断地向我们反映，比如沈阳、石家庄等都出现过或者正在出现商品房烂尾这样一些情况。在买房之前，消费者有没有可能通过一些什么样的渠道或者现象能够发现这种可能性的存在，从而避免买到这样的房产?

芦云：这个问题确实挺难。因为首先，房地产市场确实是一个变化莫测的市场，加之有一些地区的差异或者一些政策引导，会导致消费者在做出判断的时有一些偏差。在现有的情况下，首先要关注的是最基础的法律所规定的五证。另外，在合同上，要对于可能发生的，比如对房子一些的特殊约定，房子容积率、配套的规定等要有一个明确的表述。此外，一旦出现有烂尾这样的迹象或者开发商涉嫌跑路的迹象，消费者应当及时向有关部门反映。当然也提醒消费者，要用合理合法的正当方式去反映，而不能用激进的方式，相信我们的政府有能力处理好这样的事情。